文/樂居財經(jīng) 范慧茹

“2021年實現(xiàn)合約面積過億?！币荒昵埃h洋服務董事局主席兼總裁楊德勇，在業(yè)績發(fā)布會上立下flag。

一轉眼，遠洋服務上市后首個完整年度的資本大考來臨，當初的業(yè)績目標到了兌現(xiàn)的時候。3月18日，遠洋服務業(yè)績發(fā)布如期而至，不僅合約面積超額完成，在管面積更是漲超60%。

截至2021年12月31日，遠洋服務的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管面積為7348萬平方米，分別較上一年同期增長約49%及62%。

除此之外，其盈利水平也毫不遜色。2021年實現(xiàn)總收入29.66億，同比增長47%；毛利較2020年大幅增長約61%至8.25億元，毛利率提升約3個百分點至28%；年內(nèi)溢利較上一年大幅增長約68%至4.41億元，凈利率提升約2個百分點，達到約15%。

基本面的業(yè)績達成還只是冰山一角，翻開遠洋服務年2021年度業(yè)績報告，其增長的內(nèi)驅力或許更值得關注。

第三方面積首超關聯(lián)方

合約面積破億，事實上早在2021年的年末便已經(jīng)揭曉。去年12月29日，遠洋服務官宣收購河南未來和諧物業(yè)51%股權，并表示全年實現(xiàn)合約面積破億。

隨著年報的披露，當時未予公布的這筆收購項目的代價也得以揭曉，3135萬元對應河南未來和諧物業(yè)51%股權。

收購河南未來和諧物業(yè)成為遠洋服務合約面積達成中至關重要的一筆，而年中收購的甌睿物業(yè)80%股權則進一步加深了遠洋服務在醫(yī)院業(yè)態(tài)的服務能力和服務邊界。

年報一同披露的還有另一個此前未曾公布的收購項目。去年12月份遠洋服務還同步收購了一家大連的物業(yè)管理公司100%股權，現(xiàn)金代價為5000萬元，只不過截至年報發(fā)布，具體的收購事宜還未完成，“預期將于2022年上半年完成?！蹦陥笸嘎?。

除了發(fā)力收并購外，遠洋服務還積極與地方企業(yè)成立合資公司，實現(xiàn)資源互補，擴大業(yè)務范圍；與此同時，還成立了多家子公司拓展服務廣度。

據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2021年遠洋服務共對外投資的企業(yè)超10家，除了涉及主營物業(yè)管理服務業(yè)務外，還投資了科技服務等協(xié)同業(yè)務領域。

在收并購、合資、戰(zhàn)略合作以及招投標等多渠道拓展下，遠洋服務實現(xiàn)了規(guī)模的高速增長。2021年，其合約面積中第三方來源占比從上一年的約33%提升至51%，新增合約面積中來自第三方拓展的規(guī)模為3260萬平方米，占比約為87%。

第三方在管面積也從上一年1342萬平米增加至2021年的3279.7萬平米，占比從30%增加至45%。截至2021年12月31日，遠洋服務在管面積主要集中在一二線城市，如北京、天津、杭州、成都等，占比約為92%，其項目覆蓋中國境內(nèi)24個省、自治區(qū)及直轄市的78個城市。

社區(qū)增值服務激增149%

“計劃2021年實現(xiàn)社區(qū)增值服務收入占比提升到20%以上?！痹谝?guī)模之外，去年的業(yè)績會上總裁楊德勇還立下了增值服務增長的目標。

上市僅一年的遠洋服務不負眾望。截至2021年12月31日，其社區(qū)增值服務收入取得7.89億元，較去年增長約149%，占遠洋服務總體收入的27%，占總收入比重較上一年提升11個百分點，成為僅次于住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務收入占比的業(yè)務。

2021年遠洋服務社區(qū)增值服務被進一步挖掘。根據(jù)財報，過去一年遠洋服務形成了“社區(qū)生活服務、租售服務、美居服務、空間資源”四大重點發(fā)展業(yè)務，并劃分為三大服務類型的，分別為社區(qū)資產(chǎn)增值服務、社區(qū)生活服務和物業(yè)經(jīng)紀服務。

其中社區(qū)資產(chǎn)增值服務主要包括停車場管理服務及社區(qū)空間運營服務等；社區(qū)生活服務主要包括家政清潔服務、家用電器設備維修保養(yǎng)服務、商品零售、美居服務及其他定制服務等；物業(yè)經(jīng)紀服務主要包括車位的銷售交易、代理業(yè)主物業(yè)及停車位的轉售或租賃交易等。

財報顯示，在社區(qū)生活服務方面，遠洋服務設計的“億家U選”線上商城正式上線，商品零售業(yè)務銷售收入較去年增長約2630%；租售服務方面，遠洋服務已開業(yè)房產(chǎn)租售門店達40家，覆蓋12個城市70個項目，銷售收入較去年增長約565%。

在提升主力增值業(yè)務的同時，遠洋服務還嘗試了社區(qū)養(yǎng)老等新興業(yè)務，為社區(qū)增值業(yè)務打開了新的增長空間。遠洋服務在年報中透露，其在2021年已入選住建部北京首期“物業(yè)+養(yǎng)老”試點單位，2022年年初成功入選北京市民政局“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”試點，“在政策支持下健全養(yǎng)老服務體系，同時為行業(yè)發(fā)展提供經(jīng)驗?！?/p>

年利潤率三連漲

規(guī)模的提升和對業(yè)務結構占比的適時調整，促使遠洋服務在營收提升的同時，保障了利潤率的穩(wěn)定上浮。

遠洋服務毛利由上一年的5.11億元增加約61%至截至2021年的8.25億元，整體毛利率由上一年約25%增加至2021年的約28%，并連續(xù)三年呈上漲趨勢，2019-2021年毛利率分別取得20.59%、25.27%和27.81%。

2021年遠洋服務毛利率的增加，主要得益于毛利率較高的社區(qū)增值服務及商業(yè)運營服務收入的貢獻增加。

2021年遠洋服務商寫運營及物業(yè)管理服務的毛利取得1.56億元，毛利率達34%，較上一年22%大幅增長12個百分點，年內(nèi)其商寫物業(yè)的平均物業(yè)管理費達到了14元/平方米/月。

遠洋服務解釋稱，商寫物業(yè)毛利率大幅提升的原因，除了實施精細化管理所致外，離不開對商業(yè)運營服務業(yè)務的拓展。2021年遠洋服務商寫物業(yè)管理服務項目的合約面積為732萬平方米，在管面積為415萬平方米，分別較2020年增長約35%及63%，在管建筑面積中一二線城市占比超過99%。

從2021年8月份開始，遠洋服務還承接了遠洋集團等關聯(lián)方開發(fā)的購物中心及寫字樓的商業(yè)運營服務，設立資產(chǎn)管理平臺。據(jù)年報透露，2021年，遠洋服務的購物中心和寫字樓項目商業(yè)運營服務毛利率分別達到了約75%和73%。

除了有商業(yè)物業(yè)運營的加持外，遠洋服務社區(qū)增值服務也起到了拉高平均毛利率的作用。2021年其社區(qū)增值服務毛利率為40%，雖較上一年有所下降，但因較高的毛利率以及營收占比，依舊起到助推的作用。

對于社區(qū)增值服務毛利率的減少，遠洋服務解釋稱，主要是由于美居服務及商品零售的收入貢獻增加，而這類業(yè)務旳毛利率低于傳統(tǒng)社區(qū)增值服務所致。

在經(jīng)營利潤的提升以及回款增加等因素催化下，遠洋服務的資金池也與日俱增，截至2021年其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達到了25.27億元，較2020年增加約16%。